Una casa a Cagliari costa più che a Brescia e Pavia

La Sardegna è la regione in cui i prezzi delle case sono cresciuti di più in vent'anni. C'è una novità: da questo mese Sardegna In Dati si può anche ascoltare!

Questa newsletter (la prima che potrete anche ascoltare in forma di podcast cliccando qui sopra) prova a rispondere a una domanda secca: è vero - come spesso si sente dire in regione - che in Sardegna le case sono così “care”? Se ci si fermasse a un’analisi superficiale la risposta sarebbe “no”: come si vede dal grafico sotto, infatti, il prezzo delle case in Sardegna è complessivamente vicino alla media dei dati rilevati nelle altre regioni.

Ma se si approfondisce, si scoprono due ragioni per cui il malcontento è ben motivato. La prima è che, se confrontiamo il prezzo delle case con il reddito delle persone che vivono in Sardegna, allora la regione emerge come sesta in Italia per prezzo delle case in rapporto al reddito disponibile (figura sotto, lato sinistro). La seconda ragione è che la Sardegna è la prima regione d’Italia per crescita dei prezzi delle abitazioni negli ultimi 20 anni (figura sotto, lato destro).

E non è tutto! Se si guarda alle singole aree della Sardegna si trovano aree particolarmente critiche. Come il caso di Cagliari Città che, con i suoi 1.871€ al m2 di quotazione media nel 2024, risulta più cara di capoluoghi del Nord come Pavia, Brescia, Parma e Modena e si posiziona nella top 3 dei capoluoghi di Provincia più cari del Mezzogiorno, insieme a Napoli e Salerno.

Occorre notare che non è solo Cagliari nell’isola a distinguersi per prezzi così elevati: la Costa Orientale della provincia di Sassari (cioè Olbia), raggiunge una quotazione media di 2.870€ al m2 e così succede nella costa orientale della provincia di Nuoro e nel Sarrabus. Per contro, ampie zone dell’isola si affermano per quotazioni estremamente contenute, come alcune zone interne del Sud Sardegna e dell’oristanese (vedete tabella sotto. Notate che ho raccolto i dati di tutta la Sardegna, quindi scrivetemi se interessati e ve li giro tempestivamente!) .

Tra spopolamento e turismo, quale futuro?

Quindi, la risposta alla domanda di partenza la abbiamo: se si vuole, in Sardegna le case si possono trovare anche a prezzi molto contenuti, ma abbiamo visto che nei centri abitati più serviti, più collegati con l’esterno (e più turistici) i prezzi sono in grado di raggiungere livelli davvero elevati, soprattutto rispetto al reddito dei sardi. Guardando al futuro, due dinamiche mi preoccupano molto:

• La prima è lo spopolamento. Se i centri minori dell’isola continueranno a spopolarsi, le persone che li lasceranno tenderanno a spostarsi verso i pochi centri abitati con più servizi e collegamenti. Ciò potrebbe rinforzare, da un lato, l’aumento dei prezzi nelle città di arrivo (come Cagliari e Olbia) e, dall’altro lato, indebolire ulteriormente il valore del patrimonio immobiliare dei centri spopolati.

• La seconda è la crescita del turismo. Lo sviluppo del settore extra-alberghiero nell’isola (ne avevamo parlato qui) incentiva l’acquisto di case per investimento, anche grazie a capitali non sardi e questo spinge i prezzi delle abitazioni molto oltre ciò che i redditi delle persone locali possono permettersi. E’ una delle più note e discusse conseguenze del turismo di massa odierno (non dico quindi una novità), che ha già mandato in crisi molte città. I risultati di questa dinamica stanno già nei numeri: nel 2024 i tre quartieri con i prezzi più alti in Sardegna sono stati Poetto, Torregrande e Rione celestine (vedete sotto, ma attenzione perché ci sono solo i dati per i capoluoghi di Cagliari, Oristano, Nuoro e Sassari).

Cosa ne pensate?

Il tema dei prezzi delle abitazioni è - tra quelli toccati finora - forse quello che più tocca la sensibilità dei lettori di questa newsletter. Vi andrebbe di condividere con me che ne pensate? Ogni feedback e ogni commento è benvenuto. Sarà sufficiente scrivere una mail a c.valdes.unica@icloud.com.

A presto!

Carlo

Scopri le release precedenti visitando la landing page oppure suggerisci a qualcuno di iscriversi alla newsletter inviando questo link:

Una nota tecnica. I dati sono tutti di fonte OMI o ABI e riferiti al 2024. Per alcune elaborazioni sono stati esclusi i valori della Valle d’aosta e le due Province Autonome del Trentino A.A.. Nel leggere i dati bisogna tenere conto che:

• In alcuni casi si tratta di ricostruzioni di dati realizzate da me e potrebbero rimanere lievi imprecisioni;

• Tutti i dati raccontati sono stati rilevati una tantum e alcuni valori potrebbero essere risultato di fluttuazioni accadute in quell’anno;

• Le quotazioni sono calcolate sulla base di un’indagine dell’agenzia delle entrate e sono per case di media qualità nel mercato di riferimento.

Mi chiamo Carlo Valdes, sono sardo e sono un analista di dati. Questa newsletter è pensata per condividere dati e riflessioni sullo sviluppo della Sardegna con chiunque sia interessato. Ogni release mensile è composta da (i) almeno un dato, (ii) almeno una considerazione sul dato e (iii) almeno una domanda per i lettori. Questa newsletter è un mio hobby (non c'è scopo di lucro) e le riflessioni riportate sono strettamente personali. Se vuoi farti una chiacchierata con me, aggiungimi su LinkedIn!